2025년 가계금융복지조사에서 우리나라 가구의 평균 자산 5억 6,678만 원 중 실물자산이 4억 2,988만 원이었습니다. 전체의 약 76%가 실물자산, 그중 부동산만 약 71%입니다. 주택연금이 "그 집에 계속 살면서 현금을 받는" 선택지였다면, 여기서는 "집을 바꾸는" 쪽의 선택지들을 봅니다.
선택지 1 — 집 줄이기
큰 집을 팔고 작은 집으로 옮겨 차액을 노후자금으로 쓰는 방식입니다. 가장 많이 검토되는 선택지이고, 세금 문제가 가장 크게 걸립니다.
1세대 1주택이면 12억 원까지 비과세
1세대가 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주까지)하고 팔면, 양도가액 12억 원까지는 양도소득세가 없습니다.
12억 원을 넘으면 넘은 부분만 과세합니다. 계산식은 이렇습니다.
과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
15억 원에 팔아 양도차익이 5억 원이라면, 과세 대상은 5억 × (15억−12억)/15억 = 1억 원입니다. 5억 전체에 세금이 붙는 것이 아닙니다.
여기에 오래 보유하고 오래 살았다면 장기보유특별공제가 붙습니다. 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩, 각 최대 40%, 합쳐서 최대 80%까지 공제됩니다. 10년 보유하고 10년 거주한 집이라면 과세 대상의 80%가 빠집니다.
"60세 넘으면 고령자 공제 받는다"는 다른 세금 이야기입니다
60세 20%, 65세 30%, 70세 이상 40%로 알려진 고령자 세액공제는 종합부동산세의 제도입니다. 집을 갖고 있는 동안 내는 보유세에서 깎아주는 것이지, 팔 때 내는 양도소득세와는 다른 세금입니다.
양도세 쪽에는 나이로 깎아주는 제도가 없습니다. 양도세에서 기간으로 깎아주는 것은 위의 장기보유특별공제입니다. 둘을 섞어 계산하면 실제 세금이 예상보다 훨씬 크게 나옵니다.
집을 팔면 건강보험료가 내려갈 것 같지만
지역가입자라면 재산에도 보험료가 붙으므로, 집을 줄이면 재산 점수가 내려갑니다. 여기까지는 예상대로입니다.
그런데 문제는 그 돈을 예금이나 펀드에 넣었을 때입니다. 이자와 배당을 합친 금융소득이 연 1,000만 원을 넘으면, 넘은 부분이 아니라 그 금액 전체가 소득으로 잡힙니다. 재산 보험료가 줄어든 것보다 소득 보험료가 더 늘어나는 경우가 생깁니다.
이 1,000만 원은 건강보험료 부과 기준입니다. 세금에서 쓰는 금융소득 종합과세 기준 2,000만 원, 피부양자 자격 기준 2,000만 원과는 다른 숫자라 자주 혼동됩니다. 집을 팔기 전에 공단(1577-1000)에 "이만큼 현금이 생기면 보험료가 어떻게 되는지" 물어보시는 편이 확실합니다.
선택지 2 — 실버타운
법에서 말하는 이름은 노인복지주택입니다. 여기서 가장 많이 엇갈리는 것이 "요양원과 뭐가 다른가"입니다.
| 구분 | 실버타운 (노인복지주택) | 요양원 (노인요양시설) |
|---|---|---|
| 성격 | 주거시설 | 돌봄시설 |
| 장기요양등급 | 필요 없음 | 반드시 필요 |
| 나이 | 60세 이상 | 등급 판정이 기준 |
| 내는 돈 | 보증금 + 매달 관리비·식비 | 장기요양보험 급여 + 본인부담 |
| 들어가는 시점 | 건강할 때 | 일상생활이 어려워졌을 때 |
노인주거복지시설에는 노인복지주택 외에 양로시설과 노인공동생활가정도 있습니다. 이 둘은 원칙적으로 65세 이상이고, 비용을 전액 본인이 부담하는 경우에는 60세부터 가능합니다. 근거: 노인복지법 제32조, 같은 법 시행규칙 제14조. 장기요양보험 쪽은 따로 다뤘습니다.
비용은 보증금과 월 생활비로 나뉩니다
지금 운영되는 실버타운은 임대형입니다. 들어갈 때 보증금을 내고, 매달 관리비와 식비, 생활서비스비를 따로 냅니다. 보증금은 나올 때 돌려받는 돈입니다.
소유권을 사는 분양형은 2015년 노인복지법 개정으로 폐지됐습니다. 분양권이 전매되면서 자격이 없는 사람이 들어오고 부실 운영이 생긴 것이 이유였습니다.
분양형 재도입은 아직 확정된 것이 아닙니다
2024년에 인구감소지역에 한해 분양형을 다시 허용하는 방안이 추진된다는 발표가 있었고 관련 법안도 발의됐지만, 2026년 9월 현재 시행됐다는 사실은 확인되지 않습니다. 보건복지부가 "허용이 결정된 바 없다"고 밝힌 기록도 있습니다.
"곧 분양형이 생긴다"는 이야기를 전제로 계획을 세우면 안 됩니다. 확정 여부는 보건복지부 발표로 확인하셔야 합니다.
보증금은 목돈이 묶이는 돈입니다. 그래서 반환이 보장되는지가 중요합니다. 시설은 보증금 반환 채무를 위해 보증보험 가입이나 전세권·근저당권 설정 같은 장치를 두도록 되어 있습니다. 보장 범위가 보증금 전액인지 일부인지는 시설과 시점에 따라 다를 수 있으니, 계약 전에 반환 보장이 어떻게 되어 있는지 서면으로 확인하시기를 권합니다.
건강이 나빠지면 어떻게 되나
실버타운은 건강할 때 들어가는 곳이라, 돌봄이 필요해지면 요양시설로 옮겨야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 이때의 절차가 법으로 일률적으로 정해져 있지는 않고 시설마다 입소계약서 내용이 다릅니다. 계약 전에 "건강이 나빠지면 어떻게 되는지, 보증금은 어떻게 정산되는지"는 반드시 물어봐야 합니다. 나중에 가장 문제가 되는 대목이고, 저라면 이 답을 서면으로 받아두겠습니다.
선택지 3 — 지방 이주
생활비를 줄이고 주거비 차액을 남기는 방식입니다. 귀농·귀촌을 염두에 둔다면 융자 제도가 있습니다.
- 농업창업자금은 최대 3억 원, 고정 연 2% 또는 변동금리 선택입니다(2026년 공고 기준)
- 주택 구입·신축·리모델링 자금은 세대당 최대 7,500만 원, 같은 금리 조건입니다
지원금이 아니라 빌리는 돈입니다. 은퇴 후 소득이 줄어든 상태에서 대출을 늘리는 일이니 상환 부담을 먼저 따져야 합니다. 지자체마다 조건과 한도가 다르고 경쟁도 있어서, 해당 지역 귀농귀촌센터에서 그해 공고를 봐야 정확합니다.
농지는 아무나 살 수 없습니다
농지를 사려면 농지취득자격증명이 필요합니다. 농업경영계획서를 내고 시·구·읍·면장의 심사를 거칩니다. 최근에는 영농 경력, 거주지와의 거리, 실제로 농사지을 노동력이 있는지까지 구체적인 증빙을 요구합니다.
농지법상 농지는 농업경영을 하거나 할 예정인 사람만 소유할 수 있습니다. "땅값이 오를 것 같아서" 같은 이유로는 취득할 수 없습니다.
어떻게 고르면 될까
정답은 없지만 순서는 있습니다. 되돌리기 쉬운 것부터 검토합니다. 되돌리기 쉬운 것부터 보는 이 순서를 저는 권합니다.
- 지금 집에 그대로 사는 것이 기준선입니다. 현금이 부족하다면 집을 파는 대신 주택연금으로 해결되는지 먼저 봅니다.
- 집 줄이기는 차액이 실제로 얼마나 남는지가 관건입니다. 양도세, 취득세, 중개보수, 이사비를 다 빼고 남는 돈으로 계산해야 합니다.
- 지방 이주는 생활비는 줄지만 의료 접근성이 떨어집니다. 나이가 들수록 병원 거리가 중요해집니다.
- 실버타운은 목돈이 묶이고 되돌리기가 가장 어렵습니다. 계약 조건을 가장 꼼꼼히 봐야 하는 선택지입니다.
어느 쪽을 고르든 가족과 먼저 이야기하는 편이 낫습니다. 집은 상속과 직접 얽혀 있어서, 나중에 알게 되면 갈등이 생기는 대표적인 항목입니다.
확인할 곳
- 홈택스: 양도소득세 모의계산. 세법 상담은 국세상담센터 126.
- 국민건강보험공단(1577-1000): "집을 팔아 ○억 원이 생기면 지역가입자 보험료가 어떻게 되는지" 본인 사례로 확인해두는 편이 낫습니다.
- 보건복지부: 노인복지주택 관련 제도와 분양형 재도입 여부의 공식 확인처.
- 귀농귀촌종합센터: 지자체별 지원 사업과 그해 공고.
집을 줄여 생긴 자금을 넣으면 부족액이 얼마나 줄어드는지 확인해보세요.
은퇴자금 다시 계산하기