은퇴 크레바스를 메우는 네 가지 방법 중 하나로 짧게 다뤘던 주택연금을 여기서 자세히 봅니다. 자산은 있는데 매달 쓸 현금이 없는 상황, 흔히 "집 부자, 현금 거지"라고 부르는 상태에 가장 직접적으로 대응하는 제도입니다.
어떤 제도인가
살고 있는 집을 담보로 맡기고 그 집에 계속 살면서 매달 생활자금을 받습니다. 한국주택금융공사가 보증하는 공적 제도이고, 부부 모두 세상을 떠난 뒤 주택을 처분해 그동안 받은 돈을 정산합니다.
일반 담보대출과 결정적으로 다른 점이 둘 있습니다. 매달 갚지 않습니다. 오히려 받습니다. 그리고 사는 동안 집에서 나가지 않아도 됩니다.
누가 가입할 수 있나
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 나이 | 부부 중 한 명이 만 55세 이상 |
| 주택 가격 | 공시가격 12억 원 이하 |
| 다주택자 | 보유 주택 공시가격을 합산해 12억 원 이하면 가능 |
| 대상 주택 | 주택 및 주거 용도의 오피스텔 |
| 거주 | 담보로 맡긴 집에 실제로 살아야 함 |
공시가격 상한은 2023년에 9억 원에서 12억 원으로 올랐습니다. 예전 자료를 보고 "우리 집은 안 되겠지"라고 접어두셨다면 다시 볼 만합니다. 출처: 한국주택금융공사.
가입 판단 기준과 지급액 기준은 다른 가격입니다
여기서 많이들 헷갈립니다. 가입할 수 있는지는 공시가격 12억 원으로 따지지만, 매달 얼마를 받는지는 공사가 인정하는 시세나 감정평가액으로 정해집니다. 공시가격은 보통 시세보다 낮으니, 두 숫자가 다르다고 해서 잘못 계산된 것은 아닙니다.
월지급금은 무엇으로 정해지나
금액은 결국 아래 셋이 정합니다.
- 나이. 많을수록 많이 받습니다. 받을 기간이 짧을 것으로 계산되기 때문입니다.
- 주택 가격. 시세가 높을수록 많이 받습니다.
- 금리. 가입 시점의 금리 수준이 반영됩니다.
부부라면 나이가 적은 쪽이 기준입니다
이 대목에서 예상이 크게 어긋나는 분이 많습니다. 월지급금은 부부 중 연소자, 그러니까 나이가 적은 사람을 기준으로 계산됩니다. 남편이 70세여도 배우자가 58세라면 58세 기준으로 정해집니다.
부부 중 한 명이 세상을 떠나도 남은 배우자가 같은 금액을 계속 받도록 설계된 제도라서 그렇습니다. 보장이 두터운 만큼 매달 받는 금액은 줄어드는 구조입니다. 나이 차가 큰 부부일수록 예상보다 적게 나옵니다.
집값이 떨어져도 더 갚지 않는다는 점, 이게 가장 큰 장점입니다
나중에 집을 처분했을 때 그동안 받은 연금보다 집값이 적더라도, 모자란 부분을 상속인에게 청구하지 않습니다. 반대로 집값이 남으면 그 차액은 상속인에게 돌아갑니다.
바꿔 말하면 손실 위험은 공사가 지고 이익은 가입자 쪽에 남습니다. 일반 담보대출과 가장 크게 다른 지점이고, 공적 보증 제도라서 가능한 설계입니다.
대신 감수해야 할 것도 있습니다
- 상속분이 줄어듭니다. 자녀에게 집을 온전히 물려주려는 계획이라면 정면으로 부딪힙니다. 가족과 미리 이야기해두지 않으면 나중에 갈등이 생깁니다. 저는 이 대화를 가입 절차의 일부라고 봅니다.
- 중도에 해지하면 부담이 있습니다. 그동안 받은 돈과 이자를 정산해야 하고, 해지 후 3년간은 다시 가입할 수 없습니다. 잠깐 쓰고 그만두는 용도로는 맞지 않습니다.
- 비용이 붙습니다. 가입할 때 주택가격의 1.0%를 초기보증료로, 이후 매년 보증잔액의 0.95%를 연보증료로 냅니다. 매달 받는 돈에서 빠지는 게 아니라 나중에 정산할 때 반영되니 체감은 잘 안 되지만, 총액에는 분명히 영향을 줍니다. (초기보증료는 2026년 3월부터 1.5%에서 1.0%로 인하됐습니다.)
- 이사하면 절차가 필요합니다. 담보 주택에 실제로 살아야 하니, 이사를 계획 중이라면 가입 전에 공사에 물어봐야 합니다.
그럼 언제 검토할 만한가
주택연금이 잘 맞는 경우는 비교적 뚜렷합니다.
- 자산이 대부분 집에 묶여 있고 매달 쓸 현금이 부족한 경우
- 자녀에게 집을 물려주는 것보다 본인의 노후 생활이 우선이라고 판단한 경우
- 국민연금이 나오기 전 공백기가 길어 그 기간을 메울 수단이 필요한 경우
거꾸로 다른 소득으로 생활이 되거나, 몇 년 안에 집을 팔거나 이사할 계획이라면 서두를 이유가 없습니다. 나이가 많아질수록 월지급금이 늘어나니 급하지 않다면 시점을 미루는 것도 선택지입니다.
다른 연금과 어떻게 다른가
| 구분 | 국민연금 | 주택연금 |
|---|---|---|
| 재원 | 낸 보험료 | 보유한 집 |
| 받는 기간 | 평생 | 평생(종신 방식 기준) |
| 물가 반영 | 있음 | 정액형은 없음 (정기증가형 등 선택 유형은 별도) |
| 남는 것 | — | 정산 후 남으면 상속 |
물가에 연동되지 않는다는 점이 국민연금과 결정적으로 다릅니다. 지금 월 100만 원이 20년 뒤에도 100만 원입니다. 실질 가치는 시간이 갈수록 줄어듭니다. 생활비 계산기에 넣을 때는 이 점을 감안해 보수적으로 잡는 편이 낫습니다.
확인하고 신청할 곳
- 한국주택금융공사: 제도 안내와 상담(1688-8114). 지사 방문 상담도 받을 수 있습니다.
- 예상 월지급금 조회: 나이와 주택 가격을 넣으면 대략적인 금액이 나옵니다. 부부라면 나이가 적은 쪽으로 넣어야 실제와 가깝습니다.
주택연금으로 받을 금액을 연금 수입에 넣고 부족액을 다시 확인해보세요.
부족액 다시 계산하기